Kā ieķīlāt dzīvokli un saņemt naudu 2022. gadā: soli pa solim instrukcijas ar ekspertu padomiem

Sekojot līdzi situācijai ekonomikā, bankas mīkstina vai pastiprina savu kredītpolitiku. Pirms 20 gadiem aizdevumi tika izsniegti rūpīgi: nodrošināti vai garantēti. Laika gaitā parādījās vairāk mikrofinansēšanas iestāžu, pieauga arī izsniegto kredītu un kredītkaršu skaits. Samazinājies prasību līmenis kredītņēmējiem.

Taču pēdējo gadu ekonomikas satricinājumi liek bankām un citiem aizdevējiem atkal kļūt izvēlīgākiem. 2022. gadā vienīgais drošais veids, kā saņemt kredītu, ir ieķīlāt dzīvokli un ātri tikt pie naudas.

Mēs sagatavojām soli pa solim instrukcijas un runājām ar ekspertu par to, kā visu izdarīt pareizi.

Galvenais par dzīvokļa ķīlu

Prasības dzīvokļa hipotēkai

Mūsu valstī nav vienotu prasību dzīvokļa ieķīlāšanai – ne pašam īpašumam, ne cilvēkam, kurš vēlas saņemt naudu. Aizdevēji vadās tikai pēc savām finansiālajām interesēm un riska novērtējuma.

Piemēram, viena banka nekad neņemtu ķīlā dzīvokli ZATO, jo tās ir slēgtas pilsētas. Ja kredīta ņēmējs nevarēs atdot naudu, dzīvoklis būs jāpārdod un to būs grūti izdarīt. Un aizdevējam ir svarīgi pēc iespējas ātrāk atgūt savu naudu. Cita banka var pieņemt šādu dzīvokli, bet piedāvāt nedaudz augstāku likmi un dot naudu mazāk, nekā mājoklis faktiski maksā.

Arī pieļaujamais aizņēmēja portrets katram aizdevējam ir atšķirīgs. Lielās bankas var atteikties, ja cilvēkam nav pastāvīga darba un ienākumu. Vai arī piedāvājiet mazāk izdevīgus nosacījumus. Kredītu un patērētāju kooperatīvi un privātie investori, gluži otrādi, nav tik kritiski, vērtējot naudas pretendentu.

Mēs analizējām kreditoru piedāvājumus 2022. gadā un atvasinājām “vidējās aritmētiskās” prasības dzīvokļa ķīlai Mūsu valstī.

Dzīvoklis atrodas pilsētā, kurā atrodas aizdevēja pārstāvniecība. Ja bankai (lai gan ne tikai tā var pieņemt mājokli kā ķīlu) jūsu vietā nav filiāļu un filiāļu, šāds dzīvoklis, visticamāk, netiks apsvērts. Iemesls ir vienkāršs: ja aizņēmējs nevarēs atmaksāt parādu, tad viņš būs jāizliek, jāiesūdz tiesā un jāpārdod. Tās ir aizdevēja izmaksas, it īpaši, ja viņš atrodas citā pilsētā.

Dzīvokļa stāvoklis. Aizdevējs neskatīsies uz jaunām tapetēm un stikla pakešu logiem. Protams, ja dzīvoklis ir pēc ugunsgrēka, tad tas ir nelikvīds. Bet kopumā skaistas mēbeles un jauns virtuves komplekts izmaksas neietekmē. Galu galā tas ir dzīvoklis, kas tiek ieķīlāts, ko potenciāli var ātri pārdot.

Kreditoriem ir svarīgi, lai māja nebūtu avārijas stāvoklī, sabrukusi. Ir prasības attiecībā uz stāvu skaitu un dzīvokļu skaitu. Piemēram, divstāvu mājas ar sešiem dzīvokļiem – tādi celti padomju gados – neatbilst vairumam kreditoru kritērijiem. Ja mājā ir koka grīdas – arī drošības nauda, ​​visticamāk, nav risinājums.

Jāstrādā visām komunikācijām: gāze, elektrība, apkure un ūdens apgāde. Nelegāla pārbūve visbiežāk nav atļauta. Piemēram, ja dzīvoklī ar gāzes plīti tika nojaukta siena starp virtuvi un istabu, tas ir kritiski. Bet ja pārtaisīja tikai pieliekamo, tad tas ir pēc bankas ieskatiem. Izziņas legalizētās pārbūves ir pieņemamas.

Kā aizdevējs zina, ka dzīvoklis ir likvīds? Tas ir vienkārši: jums būs jāpasūta novērtējums. Šis ir maksas pakalpojums. Mūsu valstī vidējās izmaksas ir 5-15 tūkstoši rubļu. Atbrauks speciālists, nofotografēs, uzrakstīs slēdzienu – vērtējuma albumu. Inspektors norādīs vidējās dzīvokļa pārdošanas izmaksas, uz kuru pamata banka izdarīs secinājumus par kredīta apmēru.

Īpašumtiesību pamats. Vienkārši sakot, kā jūs ieguvāt šo dzīvokli. Ideāls pamats aizdevējam ir pirkuma līgums. Tas ir, jūs kādreiz pats iegādājāties māju, un tagad vēlaties to ieķīlāt. Vai arī esat privatizējis dzīvokli. Atgādinām, ka privatizācija sākās 1991. gadā.

Viņi ir piesardzīgi pret dzīvokļiem, kas saņemti saskaņā ar dāvinājuma līgumu un kā mantojumu. It īpaši, ja dzīvoklis nesen pārcēlies pie jums. Pēkšņi pēc pāris mēnešiem atklāsies kriminālā vai tiesu priekšvēsture? Piemēram, būs mantinieki, kuru intereses, dalot īpašumu, netika ņemtas vērā.

Tajā pašā laikā šādi dzīvokļi joprojām tiek pieņemti, taču viņiem tiek lūgts izsniegt īpašumtiesību apdrošināšanu. Saskaņā ar šādu polisi apdrošināšanas sabiedrība apņemas maksāt naudu par dzīvokli, ja pēkšņi dāvinājuma līgums vai mantojums tiek pārsūdzēts tiesā.

Dzīvokļi, kuriem ir arests, un tie, par kuriem ir noslēgts dāvinājuma līgums, nav piemēroti. Tiesa var apķīlāt dzīvokli. Tas notiek, ja tā īpašnieks, piemēram, ir iesaistīts krimināllietā. Vai arī viņi piedzen parādus no viņa. Dzīvokli, par kuru jau ir sastādīts dāvinājuma līgums, aizdevējs neņems.

Visbiežāk viņi nepieņem dzīvokļus, kas tiek izīrēti. Bet aizdevējs par to nevar uzzināt – vienkārši pieņem vārdu. Vēl viena lieta ir tāda, ka ārkārtas situācijā tas var nebūt jums par labu. Iedomājieties, ka esat ieķīlājis dzīvokli un to apdrošinājis, bet tajā pašā laikā jūs to izīrējat īrniekiem. Viņiem bija gāzes noplūde, un korpuss tika bojāts. Dzīvokli izmantoja citas personas un apdrošināšanas kompānija atteiksies maksāt kompensāciju.

Prasības kredītņēmējiem

Kad vēlies iegūt naudu ar dzīvokļa ķīlu, aizdevējs novērtēs arī tevi kā aizņēmēju. Bankām ir visstingrākie kritēriji.

Vecums. Vairumā gadījumu pilsonis var rīkoties ar savu īpašumu no 18 gadu vecuma. Ir izņēmumi attiecībā uz personām, kas vecākas par 16 gadiem, ja emancipācija tiek atzīta tiesas ceļā – tas ir, persona tiek uzskatīta par rīcībspējīgu, kas nozīmē, ka viņš var rīkoties ar mantu, tostarp to ieķīlāt.

Taču, izsniedzot kredītus, bankas palielina aizņēmēja minimālo vecumu. Apakšējā latiņa visbiežāk ir 20-21 gadu veca. Augšējā josla ir diezgan plata - no 65 līdz 85 gadiem. Šajā vecumā aizdevumam jau vajadzētu būt pilnībā slēgtam.

Piemērs. 50 gadus vecs pilsētnieks vēlas ieķīlāt dzīvokli un atdot naudu bankai uz 20 gadiem. Taču banka izsniedz kredītus tikai tiem kredītņēmējiem, kas jaunāki par 65 gadiem. Tas ir, jums būs jāņem kredīts tikai uz 15 gadiem vai jāmeklē cita banka.

Darba pieredze un ienākumi.  Kredītpatērētāju kooperatīvi (KPK) un privātie investori ir maksimāli lojāli tiem, kas vēlas ieķīlāt dzīvokli un iegūt naudu. Bankas atkal ir viskritiskākās attiecībā uz šo aspektu. Sagatavojiet 2-NDFL sertifikātu (par ienākumiem), jums jābūt nodarbinātam pēdējā vietā vismaz 3-6 mēnešus. Tajā pašā laikā bankas saprot, ka ne visas strādā oficiāli. Tādēļ viņi var piekrist pieņemt jūsu bankas izrakstu kā alternatīvu. Izziņai ir jāparāda, ka aizņēmējs naudu saņem ar noteiktu regularitāti un viņa kontos ir līdzekļi.

Kredītvēsture. Pirmkārt, tam uzmanību pievērš bankas – uz to skatās arī KPK. Kredītvēsture tiek glabāta īpašos birojos. Viņi pārraida informāciju par to, kādi aizdevumi ir reģistrēti šai personai, vai maksājumi tiek veikti laikā. 

Soli pa solim instrukcijas dzīvokļa ieķīlāšanai

1. Izvēlieties aizdevēju

Izvēle ir starp bankām, kredītu patērētāju kooperatīvu (CPC) vai privātu investoru. Katram no tiem ir savas priekšrocības un trūkumi, par kuriem mēs runāsim tālāk.

2. Sagatavot dokumentus

Lai ieķīlātu dzīvokli, jums būs nepieciešams:

• aizpildīt pieteikuma veidlapu (katram aizdevējam ir sava veidlapa);
• pases oriģināls ar reģistrāciju;
• otrais dokuments (SNILS, autovadītāja apliecība, TIN, militārais ID, pase, un dažreiz viss uzreiz - katram kreditoram ir savas prasības);
• 2-NDFL izziņa par ienākumiem (to var pieprasīt grāmatvedībā vai lejupielādēt savā personīgajā kontā nodokļu dienesta vietnē - pirmkārt, to pieprasa bankas);
• darba grāmatiņas kopija vai izraksts no tās (arī bankas jautā);
• ja esat precējies un neesat noslēdzis laulības līgumu, saskaņā ar kuru laulātajam (a) nepieder dzīvoklis un viņš nedarbojas kā kredītu līdzaizņēmējs, tad nepieciešama dzimtsarakstu nodaļas izziņa;
• dzīvokļa īpašumtiesību apliecinājums: pārdošanas līgums, izraksts no USRN, mantojuma apliecība, dāvinājuma līgums vai tiesas lēmums.

3. Izprast apdrošināšanu un vērtēšanu

Pirmkārt, aizdevējs lūgs veikt dzīvokļa novērtējumu. Likums to neuzliek, taču praksē šī procedūra tiek veikta gandrīz vienmēr. Nav iespējams noticēt kredītņēmēja vārdiem, ka viņa dzīvoklis maksā noteiktu summu. Vērtēšanas uzņēmumi strādā ātri. Pirms tam pārbaudiet, vai kāds vērtēšanas uzņēmums ir piemērots vai tikai no tiem, kas ir akreditēti bankā vai CPC. Speciālists atbrauks, sastādīs novērtējuma albumu (vidēji 1-3 dienu laikā) un uzrakstīs slēdzienu par mājokļa izmaksām.

Pēc tam aizdevējs varēs paziņot summu, ko viņš ir gatavs dot par nodrošinājumu. Lūdzu, ņemiet vērā, ka neviens nedos 100% no dzīvokļa cenas uz kredīta. Nu ja viņi dod 80-90% no tirgus vērtības. Piemēram, vērtētājs rakstīja, ka īpašums ir 10 miljonu rubļu vērtībā. Aizdevējs piekrīt piešķirt 75% no šīs summas, tas ir, 7,5 miljonus rubļu. Atcerieties, ka aizdevējs nav dzīvokļa pircējs. Viņam ir cits uzdevums: dot naudu, nopelnīt naudu un, ja kaut kas nogājis greizi, ātri pārdot ķīlu un atdot savu.

Pirms darījuma būs jāvienojas par dzīvokļa apdrošināšanu. Apdrošināšanas sabiedrībai ir jāapliecina, ka tā ir gatava apdrošināt objektu un aizņēmēja dzīvību. Formāli piemērots ir jebkurš uzņēmums. Tomēr aizdevēji bieži norāda apdrošinātāju kopumu, ar kuriem viņi sadarbojas. Izvēloties citu uzņēmumu, pieteikums var tikt izskatīts ilgāks vai pat bez paskaidrojuma atteikts.

Aizņēmējam nav obligāti jāapdrošina īpašumtiesības (par šo pakalpojumu mēs runājām iepriekš). Bet aizdevējs, atkal, šajā gadījumā var atteikties vai paaugstināt likmi.

4. Reģistrēt ķīlu

Šajā posmā lietā ir iesaistīta valsts, kuru pārstāv Rosreestr. Šī nodaļa ir atbildīga par zemes un nekustamā īpašuma uzskaiti valstī. Viņam nav svarīgi, par ko un ar kādiem nosacījumiem ņemat kredītu. Viņš darbojas kā sava veida darījuma tīrības garants. Tajā daļā, ka turpmāk USRN blakus tavam dzīvoklim būs apgrūtinājums. Izziņā būs norādīts, ka dzīvoklis ir ieķīlāts. Tas ir nepieciešams, lai izvairītos no strīdiem nākotnē.

5. Aizdevuma apstiprināšanas un naudas saņemšanas noteikumi

Vidēji viss process aizņem 14 dienas. Tas ir, ja jūs nekur nesteidzaties, bet neaizkavējat dokumentu vākšanu. Apskatīsim, kas sastāv no šī laika perioda:

• pieteikuma iepriekšēja apstiprināšana no aizdevēja puses – 2022. gadā tas aizņem dažas stundas un pat minūtes;
• pieteikuma apstiprināšana – līdz piecām dienām, visilgākā procedūra ir ar bankām, šajā posmā jāiesniedz visi dokumenti;
• apdrošināšana un vērtēšana — uzņēmumi strādā ātri, bet ne uzreiz, šīm procedūrām aizņemsim līdz piecām dienām;
• ķīlas reģistrācija Rosreestr - piecas darba dienas no pieteikuma un tam pievienoto dokumentu saņemšanas dienas, reģistrējoties caur MFC - septiņas darba dienas, lai gan ikviens var to iztērēt ātrāk;
• naudas saņemšana – uzreiz pēc ķīlas reģistrācijas.

Kur vislabāk īrēt dzīvokli?

1. Bankas

Visrentablākais variants likmju ziņā. Tas būs mazāks nekā CPC un investoriem. Taču ieķīlāt dzīvokli un dabūt naudu ir grūtākais. Jo viņi rūpīgi apsver aizņēmēju: ienākumu deklarāciju, darba grāmatu, kredītvēsturi. Bez tā var iztikt, bet tad likme būs lielāka. Turklāt banku apstiprināšanas ātrums ir zemākais iespējamais. Jūs ātri nesaņemsit naudu.

2. Privātie investori

2022. gadā investori var izsniegt naudu pret drošības naudu tikai individuāliem uzņēmējiem un juridiskām personām uzņēmējdarbības attīstībai. Viņiem ir aizliegts aizdot parastajiem pilsoņiem.

Ja jums ir individuālais uzņēmējs vai SIA un dzīvoklis, kas ir piemērots drošības naudai, tad jūs varat saņemt aizdevumu no investora. Šis ir parasts cilvēks, kurš interesējas par ienākumu gūšanu. Tajā pašā laikā viņš var rīkoties, izmantojot brokeri, pārvaldības sabiedrību, kas pavada darījuma juridisko pusi.

Investoriem ir augstākas procentu likmes aizdevumiem nekā bankām un CPC. Bet jūs varat saņemt naudu pēc iespējas ātrāk.

3. Citas iespējas

Mikrofinansēšanas organizācijas, tās arī ir MFI jeb “ātrā nauda” nevar pieņemt dzīvokļus kā ķīlu. Likums aizliedz. Arī lombardi neņem mājokli. Palika tikai KPK – kredītu patērētāju kooperatīvi. Viņu reģistrs atrodas Centrālās bankas tīmekļa vietnē¹. Ja uzņēmums nav sarakstā, nestrādājiet ar to.

CPC aizdod tikai saviem akcionāriem. Pēc mūsdienu standartiem formāts izskatās arhaisks. Galu galā sākotnēji kooperatīvi tika izgudroti kā “savstarpējās palīdzības fondi”. Tas ir, cilvēku grupa apvienojas un nolemj: pievienosim naudu kopējam fondam, un, ja kādam no akcionāriem būs nepieciešami līdzekļi, mēs viņam iedosim aizdevumu. Un mēs palīdzēsim cilvēkam, un paši nopelnīsim naudu.

Mūsdienu plaukstdatori darbojas tāpat, tikai tie pieņem gandrīz visus kā akcionārus, un jums nav jāmaksā nauda par pievienošanos. Tas ir, aizņēmējs tiek pieņemts kooperatīvā, viņi dod aizdevumu ar ķīlu, un viņš maksā naudu CCP. Tiklīdz viņš nomaksā parādu, viņš var doties prom. 

Kooperatīvi ir maksimāli lojāli kredītņēmēja portretam un dod apstiprinājumu ātrāk nekā bankas. Bet to procentuālais daudzums ir lielāks.

Nosacījumi dzīvokļa hipotēkas atmaksai

Visi nosacījumi ir norādīti aizdevuma līgumā. Tie daudz neatšķiras no parastajiem aizdevumiem. Maksājumi jāveic katru mēnesi noteiktos datumos. Jūs varat atmaksāt kredītu pirms termiņa bez soda naudas. Kad parāds samaksāts, no dzīvokļa tiek noņemta drošības nauda.

Bankai ir tiesības atņemt īpašumu, ja aizņēmējs trīs reizes gadā kavē maksājumus vismaz par dienu. Reāli draudi palikt bez pajumtes visiem ģimenes locekļiem, arī bērnam līdz 18 gadu vecumam.

Kamēr jūs atmaksājat parādu, jūs nevarat neko darīt ar dzīvokli bez kreditora piekrišanas. Var dzīvot, taisīt arī kosmētisko remontu. Bet pārbūve, pārdošana un noma – tikai ar ķīlas īpašnieka atļauju.

Populāri jautājumi un atbildes

Atbild uz jautājumiem Pārvaldes sabiedrības GLS Invest (GLS INVEST) jurists Aleksandrs Morevs.

Avoti:

1. Centrālās bankas vietne. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998., 102. federālais likums Nr. 26.03.2022-FZ (ar grozījumiem, kas izdarīti 01.05.2022., 19396.) “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” (ar grozījumiem un papildinājumiem, spēkā no 8.) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.